重磅！武汉买房迎来重大变化！

  4月25日，武汉市房管局发布“关于修订《武汉市商品房买卖合同》（示范文本）有关内容的通知”，涉及多项重要变化。

  合同当事人对合同重大事项理解不一样，商品房价款、计价方式、交付条件、抵押情况关于合同目的实现，列举出来特别提示，进一步明确出卖人应尽的提示义务，保障购房人权益。

  商品房销售是市场行为，遵循市场运行规律，商品房价格会因市场行情、市场供需等不确定性因素发生价格变革，在说明部分增加风险提示条款，意在提示购房人，房地产市场存在市场波动风险，购房人在购房前应对房地产市场情况做充分考察了解，引导购房人谨慎做出购房决策。

  此条款修订意在告知购房者，商品房遵循市场运行规律，房价能涨自然就能跌，既然目前市场已发生变化，及时降价促销就是回归市场正常之举，购房者需要谨慎决策。

  目前，由于去化压力巨大，促进资金回笼，部分房企采取降价促销，购房者需要理性看待房产市场的合理降价销售情况。

  根据《民法典》第406条规定，开发企业可以销售已设立抵押的商品房，若购房人购买已设立抵押的商品房后，开发企业不及时办理抵押登记注销手续，将影响购房人后续办理不动产登记。

  抵押解除对于保障购房人权益、防范交易风险十分重要，因此，在合同正文中增加了解除抵押时间和违约责任的约定内容，目的在于强化开发企业的抵押解除义务，保护购房人合法权益。

  近年来有一些购房者从开发商处购买的房屋，在签订合同前已经抵押给了银行或者其他金融机构，但之前却并不知情，导致购房者付款后发现由于所购买的房屋之上设有抵押，所以无法办理过户手续，孩子无法落户上学，部分甚至无法正常交付。面对此类情况，武汉城市留言板的投诉颇多。

  很多购房者不知情买到抵押房后不知如何处理，有的只能申请法律帮助，维护自己的权益。现在合同上次条款的新增能够有效保护购房人合法权益，并且针对逾期解除抵押，也有了相应的处罚措施，买受人甚至有权解除合同。

  实操中，部分商品房的首付款较高，购房人难以一次性全额支付，往往与开发企业协商分期支付，本次合同修订增加可约定分期支付首付款内容，进一步优化合同付款方式条款，满足合同当事人付款方式多样化需求。另外，采用首付加贷款方式付款的，贷款的申请、发放对房价款支付有重大影响，完善该条款有关贷款的约定，利于进一步明确买卖双方有关价款支付的权利义务。

  在过去，首付分期一直是开发商市场销售的大杀器，有过买房经验的人都知道，大部分人买房最困难的不是月供，而是一次性要拿出的一笔高额首付款。

  首付分期的作用就是能够极大疏解购房人的资金压力，大大减少购房时紧缺的启动资金。而门槛的降低也意味着更多的客户，更好的销售，而现在官方明确这一操作，实际上是摆正了首付分期的功能和角色。

  从吸引购房者入市的角度看，首付分期短期可能缓解了压力，也是降低购房 者入市成本的最直接有效做法，对于激活房地产市场行情也有积极的作用。

  一是有关室内空气质量、建筑隔声的国家标准发生明显的变化，2022年4月1日起实施的《建筑环境通用规范》（GB 55016-2021），废止了原合同中引用的《民用建筑工程室内环境污染控制规范》《民用建筑隔声设计规范》部分条文。因此，考虑到该类标准有几率存在动态调整的情况，建议由买卖双方在签订合同时约定填写最新的相关国家标准更为合适。

  二是根据《中华人民共和国噪声污染防治法》第六十七的规定：“新建居民住房的房地产开发经营者应当在销售场所公示住房可能受到噪声影响的情况及采取或者拟采取的防治措施，并纳入买卖合同”。因此，本次合同修订增加了噪声影响情况及采取防治措施、建筑隔声情况。

  武汉交通网比较密集，铁路线路多，不少“高铁房”价格确实很诱人，但是经常会出现开发商说隔音措施满足规范要求，但购房者入住后发现并不符实的情况出现。故而，每年投诉城市噪音的也并不在少数。

  目前，大多数购房者踩雷后只能谏言有关部门去督查整改。但倘若我们在买房前能提前考察和知情，买房前将噪音的防治措施纳入合同里，看看是否在自己承受范围内，也不失为一种提前预备的选择。

  随着近年来房地产市场“挤泡沫”的过程中，武汉的购房政策经过多轮调整已较为宽松，本次修改商品房买卖合同是进一步规范商品房销售行为之举，可以更加好保障交易双方合法权益。

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